提供する価値
環境不動産の付加価値 1
不動産の「収益性」から導かれる付加価値
- 不動産の環境配慮を考える場合、よく「コストが余分にかかるから投資がしづらい」といった声が聞かれますが、不動産投資における価格の理論を踏まえると、環境不動産は追加コストに見合った、あるいはそれ以上の付加価値を生み出す可能性があると考えられます。
- 不動産を収益性（どれだけの収益をどれくらい安定的に生み出すか）という観点で見た場合、その価格は、不動産が生み出す純収益（収入－費用）を不動産の利回りで割ることによって求められます。賃料収入などの総収入が多いほど、また水道光熱費や維持管理費などの費用が少ないほど、純収益が増加して不動産価格は高く評価されます。また収益の変動リスクが少なく安定性が高い資産ほど、投資家が要求する利回りは下がるため、不動産価格は高く評価されることとなります。
- 環境不動産は、省エネルギー効果による水道光熱費の減少や、使用部材の耐久性向上による維持管理費の減少などが純収益の増加につながる可能性があるほか、オフィス環境の向上による生産性の向上や、建物のイメージ向上効果などが賃料アップの要因となるため総収入の増加をもたらし、純収益の向上につながる可能性もあります。
- さらに環境不動産は、将来の環境関連の課税強化や規制強化などの影響を受けにくいことから、不動産の利回りに含まれる環境リスクが低減するほか、長寿命化による償却率の低減や環境配慮によるイメージ向上効果が不動産の利回りの低減につながる可能性があります。
以上のような理由から環境不動産が付加価値を持つようになると三井住友信託銀行は考えています。
環境付加価値概念図（1）不動産の「収益性」に着目した価格
環境付加価値概念図（2）純収益への反映
出典：不動産に関する「環境付加価値」の検討
（東京都不動産鑑定士協会10周年記念論文 2005 伊藤雅人）より一部改訂
（東京都不動産鑑定士協会10周年記念論文 2005 伊藤雅人）より一部改訂
環境付加価値概念図（3）利回りへの反映
出典：不動産に関する「環境付加価値」の検討
（東京都不動産鑑定士協会10周年記念論文 2005 伊藤雅人）より一部改訂
（東京都不動産鑑定士協会10周年記念論文 2005 伊藤雅人）より一部改訂
環境不動産の付加価値 2
付加価値の「見える化」に向けて
CASBEE経済効果調査
日本において、建物の環境性能とその経済効果との相関性を示した研究成果が少ないことから、三井住友信託銀行は一般社団法人 日本サステナブル建築協会の「スマートウェルネスオフィス研究委員会」経済効果調査ワーキンググループのリーダーとして、CASBEE®（建築環境総合性能評価システム）を用いた経済効果調査を実施しました。この調査では、CASBEE®という、日本で開発・普及が進められている環境性能の総合評価ツールによる認証や評価を受けているビルと、これを受けていないビルを対象に分析を行いました。その結果、「CASBEEの認証や届出を行ったビルは都市全体の平均賃料に比べて賃料が約3.6%高い」「CASBEEスコア（100点満点換算）1点あたり、賃料が約0.5%高い」といった可能性が示唆されました。この成果は各種シンポジウムや日本建築学会大会などで発表されています。
CASBEEスコアと賃料の相関関係（単回帰分析）
一般社団法人 日本サステナブル建築協会「スマートウェルネスオフィス研究委員会報告書（平成26年度）」をもとに作成
平均賃料の比較
一般社団法人 日本サステナブル建築協会「スマートウェルネスオフィス研究委員会報告書（平成26年度）」をもとに作成
CASBEEビルに関する重回帰分析の結果一覧
| CASBEE評価値等 | サンプル数 | 係数 | 平均賃料比 |
|---|---|---|---|
| CASBEEフラグ（CASBEE評価の有無） | 517 | 564.160 | +3.64% |
| CASBEEランク（5段階の評価ランク） | 517 | 263.525 | ＋1.70% |
| CASBEEスコア（100点満点の評価スコア） | 183 | 78.974 | ＋0.46% |
| サービス性能（Q2）スコア | 183 | 1702.667 | +9.9% |
| 知的生産性評価 | 180 | 319.318 | +1.86% |
一般社団法人 日本サステナブル建築協会「スマートウェルネスオフィス研究委員会報告書（平成26年度）」をもとに作成